タワマン節税にもメス　来年から変わる財産評価

2023.09.19更新

こんにちは。
福岡・佐賀・長崎の税理士法人グループ　アップパートナーズです。

　

1.はじめに

国税庁は今年６月、相続税や贈与税を計算する際に用いるマンションの評価額を見直すことを公表しました。これは自社株の評価にも影響します。
タワーマンションは市場価格に比べ相続税評価額が非常に低く、市場価格の3割程度になる場合もあります。それが過度な節税になっているという、いわゆる“総則６項”をめぐる最高裁判決が昨年の４月に確定し、納税者が敗訴しました。この判決を受けて、タワーマンションの評価額が規制されるのではないかと巷でも予測されていましたが、早くも新ルール案を国税庁が発表しました。
来年1 月以降の相続や贈与から変更される見込みです。

　

2.タワマン評価の新ルール

国税庁は独自に、評価の際に用いる計算式を定めました。現行の相続税評価額に、計算式を当てはめて市場価格に近づけるというイメージです。
区分マンションの相続税評価額の新計算式（案）


気になる東京や福岡のマンションをこの計算式に当てはめたところ、現行の相続税評価額の 2.5 倍や 3.7 倍になることがわかりました。


　

3.完全な封じ込めなのか？

今後マンションを所有していても全く相続税や贈与税の対策にならないのか？
考え方としては、今までのような市場価格の3 割程という大幅な評価減にはなりませんが、市場価格の６割までは認められるようです。

また、規制の対象になるのは①区分所有のマンションで、②居住用とされていますので、一棟マンションやテナント貸しは規制の対象外となります。また、低層マンションは仮に新ルールの計算式に当てはめたとしても大きな影響はない模様です。

　

4.相続まで待たずに今年中に贈与や売却をしたほうがいいのか？

贈与や売却では取得者に不動産取得税がかかり、登録免許税も相続の 5 倍かかります。また、利回りの良い不動産や将来さらに市場価格が上がる不動産を、節税ありきで手放すのは早計だとも考えられます。

資産運用も兼ねて日々変化する不動産を使った節税策を検討中の方はアップパートナーズへ事前にご相談ください。

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